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“‘地域联动’,都是说给投资人的故事,北京和上海的办公真的需要“联动”吗?共享办公市场是一门地域性很强的生意。”

Bee+(蜜蜂科技)创始人贾凡在聊到联合办公行业的时候,并不认为一开始急于扩张是正确的策略,重要的是如何先夯实基础,在空间的设计、打造和运营管理上修炼好内功,在保证产品品质和用户体验基础上去做扩张。

快速扩张唯一的壁垒是融资,其实规模扩大之后才是考验的开始,管理能力、拓客能力、产品品控都要能匹配上规模的增速,有了能力再去扩张才是比较明智的。”目前,Bee+采取的策略是深耕华南地区,完善项目布局,再逐步向全国核心区域扩张。

Bee+成立于2015年,是贾凡在餐饮创业之后创立的第二家公司。空间内极具设计感的社交大堂、提供上百款饮品的无限畅饮长廊、舒适的午休仓、精酿啤酒吧、糖果会议室和24小时开放的超级厨房,组成了Bee+共享办公空间的鲜明符号。

但贾凡并未止步于打造一个联合办公品牌,而是以空间产品为依托,思考如何影响和改变人们每天2/3的时间,8小时工作和8小时生活,衍生出了联合办公空间、大中企业定制及新生活方式单元三大产品线。目前,三项主营业务营收表现比较均衡,据他预计,2019年Bee+全年营收将超过1.5亿元,其中三条业务线的营收占比各占1/3左右。

Bee+设计的铂涛深圳总部

大企业定制从推出以来,一直是超预期增长。“过去联合办公的商业模式是先投入,再找客户;大中企业定制是反过来,先有客户和业务需求,再做项目开发,只要项目落地就一定会赚钱,投资回报和盈利水平都更为可观。

新生活方式品牌BEEPLUS在深圳市海岸城商圈开出了第一家3000平米的烘培工坊,投入试运营三个月后,于4月底正式开业。在试运营阶段,BEEPLUS超级烘焙工坊单日的最高进店客流就已接近3万人次,单笔消费最高接近1.3万元,成为大众点评上深圳地区排名第一的网红店铺和深圳新的拍照打卡圣地。

深圳BEEPLUS烘培工坊

这个惊世骇俗的超大“餐厅”从立项到投入试运营仅仅用时100天时间,让前来参观的星巴克团队大为震惊,估测他们至少需要两年以上才能完成一个同类项目。

以下是济公心水论坛对贾凡的访谈实录。

逃离996,如何提高企业效率?

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济公心水论坛:将一个空间产品,分时段卖出去,是很多细分行业都在做的事,比如写字楼、长租公寓、民宿、酒店、商务中心乃至娱乐类空间比如私人影院,为什么Bee+有信心安排好用户2/3的时间?

贾凡:2/3时间其实指的是人们工作的8小时和社交生活的8小时。Bee+是一个以空间产品为依托,在时间上做出延展,去重新定义生活方式的品牌。为什么微信那么值钱?就是大家愿意在上面花时间,未来用户最宝贵的东西是时间。Bee+其实解决的就是如何让人们更舒服、自在的度过时间的问题。

从用户每天的时间去看,目前Bee+覆盖的是用户的8小时办公时间、8小时社交生活,还有8小时睡眠时间是我们暂时还未覆盖的。在8小时办公时间中, Bee+提供具有颠覆精神和办公生活化场景的联合办公空间,这也是我们过去3年多时间一直在做的;在8小时社交生活,Bee+带来创新的消费场景Bee+新生活方式空间,比如我们落地的第一个项目BEEPLUS超级烘焙工坊,消费者不仅可在此享用正餐、面包、饮品、酒类等各种美食,亦可在此进行商务会谈。当人们愿意在Bee+的空间停留更长时间,每天超过16个小时,甚至是24个小时,那我们就会有更多的机会。

从用户的生命周期来看,未来我们可能会成为一家覆盖0岁到100岁的公司。现在Bee+的主要客户年龄段在20岁到50岁,今后我们也可能去定义孩子的玩耍方式,定义老人的养老方式。

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济公心水论坛:Bee+独创了2B + 2C的商业模式,在一个办公空间里,既有对企业的共享办公服务,也有对个人的培训、社交服务,实际上很多“青年社区”也在开展此类业务,从常识判断,“生活”距离“社交”、“娱乐”似乎更近,“工作”距离“社交”倒更远一些?

贾凡:在每个Bee+的共享办公空间里,我们都会打造一个社交大堂,也可以把它称为“城市会客厅”,提供给我们的会员与用户。这里不仅是提供给大家休闲娱乐的场所,更是链接不同企业会员沟通交流的场所,大家可以在这里工作、交流、社交。 基于“Bring life into work”的理念,我们一直在思考植入怎样的场景,让工作的8小时不再枯燥。为了满足不同的需要,我们增设了糖果会议室、无限畅饮长廊、超级厨房和社交大堂(Lobby)等。

在Bee+的共享办公空间里,Lobby就是“城市会客厅”,服务入驻企业的员工,同时也对外开放。只要每年付费128元成为Bee+超级会员,用低于一杯星巴克的价格,就足够在Lobby待上一天,享受开放多元的社交环境和各类无限畅饮的饮品,开展商务社交活动。

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济公心水论坛:“会员制”是很好的培养重度用户的策略,会费也能在一定程度上缓解公司的现金流压力,当下超级会员产生的消费占比如何?

贾凡:会员体系不只是带来更多复购和品牌曝光,也是用户对品牌认可度的体现。第一家Bee+超级烘焙工坊最近正式在深圳开业,前期在试营业阶段,就能为Bee+带来每天300多个超级会员的增量。现在Bee+已经有超过两万名超级会员,今年预计会达到10万。

现在超级烘焙工坊40%左右的营收都来自于Bee+超级会员,零售业务吸引的超级会员也可以成为Bee+联合办公空间的用户。

在产品设计上,我们也在不断地挖掘用户需求,来匹配有吸引力的产品。我们推出了每周二的“超级会员日”,这一天会有价格极低的会员专享零售产品,比如1.99元的Bee+超级蛋挞,只有超级会员才能购买。

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济公心水论坛:最近关于996的争议非常大,有的人认为这是一种奋斗,有的人认为这是一种剥削。你的工作观是怎样的?

贾凡:我觉得人生要算大账,年轻时的奋斗,能帮一个人实现对未来人生更高的掌控感。当然这个996并不是强制性的,也不是界定人生努力的唯一标准,因为对于Bee+而言,我们更加注重工作的结果。奋斗的标准无关996,而更应该体现的是对结果负责的态度,我们为努力鼓掌,但是只为结果欢呼。

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济公心水论坛:各行各业龙头企业的工作观都更强调勤奋、拼搏,但是新建的办公区域却大都令人愉悦舒适——严格遵守末位淘汰制的华为在东莞给员工建起了旅游小镇,加班出了名的腾讯在总部大厦里给员工配足了健身、娱乐设施,工作环境对工作效率的影响大吗?

贾凡:从企业的角度来看,营造一个理想的办公环境,能提升对人才的吸引力,所以工作环境的确能够提升企业的效率。其实现在的年轻人不一定在乎一点点薪水上的差异,但却很在乎办公氛围和办公环境的体验感,这也是为什么很多人会向往Google那样的办公环境。

100天做完星巴克两年的工程

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济公心水论坛:Bee+一个项目从建设到落地需要多长时间?

贾凡:通常1万平米以下的项目,Bee+从设计、建设到交付基本上只需要3个月左右。以BEEPLUS超级烘焙工坊项目为例,从签下物业,到设计、内场拆除、施工装修、设备采购、团队组建、产品研发到投入试运营,只用了三个半月,星巴克中国的团队来看过之后,觉得非常意外。星巴克上海烘焙工坊项目至少用了两年以上的时间完成,而且投入更多。Bee+自身有很强的设计能力,并且有很强的供应链资源整合能力,加上我们的决策速度快,执行力强,所以项目落地速度非常快。

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济公心水论坛:BEEPLUS超级烘焙工坊这个项目开在了一家商场的角落里,过去这个位置的店铺一直都没有什么人气,我们的选址策略是怎样的?

贾凡:BEEPLUS超级烘培工坊是Bee+的第一个新生活方式空间旗舰产品,很多人会问一家面包店怎么能开3000平?其实开店前我们做过分析,店面位置处于深圳南山区核心商业地段,又在地铁口上方,人流量很大,只是一直没有好的内容。当然选址只是一个条件,更重要的还是来自我们的运营与产品,我们的空间和产品对用户是有吸引力的,每天都有人来店里拍照打卡,我们前三个月营收一直在不断增长,人流量、会员开卡数量都是超预期的,最高单天进店人流近3万人,店里单次消费最高的一笔是1.3万。同时这个项目的消费者也会给共享办公产品带来导流,形成协同效应。

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济公心水论坛:入驻Bee+的都是怎样的企业?

贾凡:不同业务的客户群是不一样的。第一项业务是共享办公业务,客户主要是大企业的分部、快速成长的互联网公司和创业型企业及个人工作者,比如小红书、蔚来汽车、滴滴、礼物说等都是我们的租户。第二项业务是从共享办公延伸出来的大中企业定制服务,这类企业规模会大一些,凡是有办公企业装修需求的都是我们的潜在客户。目前,Bee+大中企业定制服务的第一个项目铂涛集团总部已投入运营,东方富海“湾加速”项目和鸥翎总部办公室项目也即将交付。Bee+的空间产品定位偏中高端,联合办公空间产品也受到了客户和市场的认可,今年大宗企业定制将会是重点发展的方向,这项业务的增长也比较快,我们预计上半年就有可能提前实现全年的业绩目标,的确已经超预期了。

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济公心水论坛:在一般人的印象里,只有小企业和自由职业者才需要共享办公来节省开支,Bee+吸引大企业客户的核心竞争力是什么?

贾凡:Bee+的产品打造能力在业内是第一梯队的。产品设计是个很有门槛的事情,在今天国内的共享办公行业,有自己设计团队的企业寥寥无几。Bee+一直坚持自主设计,全职的设计团队由我在带队和把关,有长期合作的可靠的供应商资源,每年大批量的采购也带来了极强的议价能力,共享办公空间就是我们的样板间,所有标准都清晰可见。 

另一方面,Bee+的运营能力也是经过了考验和打磨的,团队里有不少酒店管理的人才,成立早期我们就很注重标准化流程和运营团队的建设。

最后是Bee+的品牌能力,今天在业界,Bee+代表的是精品项目和优质客户。优质客户也会有更严苛的要求,他们的选择也印证了Bee+的实力。Airbnb在华南考察办公环境的时候,会给空间产品做综合的打分,其中甚至包括残疾人卫生间这样的设施;铂涛集团旗下有希尔顿丽友、丽枫酒店等20多个酒店品牌,仍然会找我们来设计总部办公室。

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济公心水论坛:Bee+是否会对入驻企业设置准入门槛,以确保空间内的创造力和活力?

贾凡:目前我们的客户比较多元化,因为我们的产品定位于中高端,所以价格也属于行业内第一梯队的。如果算上服务和体验,成本相对于写字楼是更划算的。

共享经济的逻辑跑不通?

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济公心水论坛:去年共享单车屡爆破产,似乎在不断证伪共享经济在国内的发展,兄弟行业的衰落是否意味着共享办公也将成昙花一现?

贾凡:共享办公虽然带着“共享”两个字,但它其实是空间租用,有的企业一租一整层,这算哪门子共享。共享单车之所以没有跑通,是因为它的损耗成本太高,且不说维修、运维的成本,再能融资的公司也架不住用户把单车往河里扔。也有跑通了的共享产品,比如共享充电宝,蚂蚁积分的约束让用户不敢随便破坏,一开始的补贴也降低了用户对价格的敏感性,涨价到了一小时两块它仍然是刚需,还是有人在用。共享办公最大的门槛就在于前期资金投入的门槛,需要大量的资金投入。现在我们通过大企业定制服务先找到目标客户,通过发挥我们的空间产品设计、打造和运营管理能力方面的优势,拓展和满足新的市场需求,可以很好的控制项目成本和风险。

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济公心水论坛:你怎么看国内共享办公行业的发展阶段?

贾凡:现在还处在很早期的阶段,接下来会向精细化管理的阶段迈进。2019年,我相信行业会出现一些变化,头部一些企业因为快速扩张和资金紧张,持续在承受着压力。现在中低端市场已经没有什么玩家了,他们在和写字楼的竞争中就已经败下来了,高端市场的竞争者并不多。随着行业的变化,Bee+的产品优势会慢慢凸显出来。

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济公心水论坛:未来共享办公行业,在模式上可能会出现怎样的创新?

贾凡:我很看好大中企业定制,这件事是非常有价值的。过去共享办公的模式是先投入,后找客户,大中企业定制是反过来,先有客户,拿到了资金、土地和收益保障,再开始做设计装修,只要项目落地,一定会赚钱。这一点很多共享办公企业是做不了的,但却恰恰能让Bee+发挥出供应链资源和落地能力的优势。

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济公心水论坛:共享办公行业是否存在扩张的窗口期?

贾凡:办公空间是一个万亿级的生意,国内的共享办公市场占整个办公市场还不到2%,今天在英国市场这个比例是7%左右,这个行业离天花板还很远。共享办公转化的是传统写字楼办公的客户,让他们接受全新的办公形态。

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济公心水论坛:共享办公龙头企业WeWork一直在快速地进行空间上和时间(产品品类)上快速地扩张,在全球跑马圈地,也在办公空间之外,开拓出了公寓和小学等产品,为什么我们只在时间扩张上快步跟上,空间扩张上却比较保守?

贾凡:起初一些同行喜欢讲“地域联动”,都是说给投资人的故事,北京和上海的办公真的需要“联动”吗?共享办公市场是一门地域性很强的生意,很少有企业需要让员工不断更换办公城市,通常只在同一城市内有迁址的需求。

快速扩张唯一的壁垒是融资,规模扩大之后才是考验的开始,管理能力、拓客能力、产品品控都要能匹配上规模的增速,有了能力再去扩张才是比较明智的,如今哪一家的规模大,它的压力就越大。Bee+着眼的不光是地域的广度,更是地域的深度,先把华南的根据地做透,项目密度达到一定程度再去开辟新的市场。最快今年下半年,Bee+的大中企业定制项目就会在北京、上海(已有项目在进行中)落地,用盈利确定性最高的业务先扩张,可以确保现金流的健康。

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济公心水论坛:国内的一些共享办公空间与投资机构、内容平台合作,形成对被服务企业的协同运营,从初创到融资再到宣传形成一体化的服务,你怎么看这样的商业模式?跨界协同是否真的能带来业务的增量?

贾凡:从国内共享办公行业的发展轨迹来看,跨界协同是个伪命题。

2010年,国内最早的一批共享办公企业成立,当时叫共享办公,借鉴了国外同行和企业加速器的一些做法,模式还很不成熟。

2014年之后,业内发生了一些标志性的事件——一是克强总理在夏季达沃斯论坛的开幕式上,提出“大众创业、万众创新”,催生了一批重创空间;二是地产背景的创业者进入行业,比如毛总(毛大庆,曾任万科集团副总裁)成立了优客空间,潘石屹创办了SOHO 3Q。

在这之后,共享办公、孵化器和众创空间三种业态被混同了,但实际上孵化器依靠股权投资盈利,众创空间是中国特色的孵化器和共享办公的结合。问题是孵化器要找的是好项目,共享办公需要营收和规模效应,两种诉求本身是有一定冲突的。

我们一直很坚定地在做办公空间的专业运营商和服务商,而不是跨界去附加其他的服务。办公空间产品力才是最核心的竞争力,做好产品是企业经营最基本的逻辑。

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