今晚马会四不像马会跑狗图精准白小姐三半波

作者:化工飞哥 

来源:化工逻辑脱水看

老婆是独生子女,今年过年轮到在他们家了,得以细致观察这个西南某十八线县城的房地产市场。

我的主要问题是:县城的房地产开发是否已经饱和?

我没有结论,请君自行判断,但是有几点令人印象深刻:

——人口的减少;

——小学生数量的变动;

——收入的持续增长;

——杠杆率仍然不高;

——在房价上涨中的巨大的财富再分配;

一、人口:净流出地区,2013年为户籍人口最高峰

2017年,全县年末总人口(户籍)68.12万人;全年出生人口8204人,死亡人口7037人;理论上看,人口应该是增加的,但是实际上由于人口流动,户籍人口在2013年即见顶。

数据来源:wind、统计局

从在校小学生数量看,逐年减少,2017年相对于2015年减少了4.8%;我们没有找到县级在校小学生数量的长连续时间数据,下图是整个地区的在校小学生数量,减少十分惊人。(2013年数据有突变,怀疑统计口径发生变化,但是逐年减少毫无疑问)

数据来源:统计公报

二、经济:外出务工是生活改善的根本。

2008年-2018年人均GDP名义增速高达13%;但是在2014时,曾经出现两年明显的减速,人均GDP增长仅3%;

关于县城经济,有一个奇特的现象,就是人均可支配收入非常接近人均GDP;一般而言GDP中只有少部分是工资收入,但是在西部县城,因为大量流动人口外出务工,因此,可支配收入远大于常规的GDP份额。

曾经看见过一个数字,说该县外出务工人员高达20万人,假设按照人均3万元的务工收入计算,外出务工带来的收入接近60亿元;相对于县城GDP总额158亿元的份额高达38%;

三、房地产

  1. 价格:2010年以来价格翻倍

2016年以来的新房价格走势

2016年以后这三年以来,价格大幅上涨,特别是2017年和2018年,但是近期也出现了一定调整。

实际上,从2010年以来,如果参照GDP的话,一个人不吃不喝大约需要18年,可以购买县城一套100平米位置还过得去的电梯新房。这个估值虽然略有波动,但是波动较小,仅2016年时,下降到16.7年。

2、供应量:十年再造新城

2016年因为销售放缓,土地出让大幅减少;2017,2018年年度供应量均接近100万平方米;

2010年以来,我们估计整个县城(不考虑乡镇)的新房建筑约500-600万平米,约5万套供应量;

对应年均供应约6200套、相当于2010年再造了一个老县城,实际的感官来看,也基本如此,新城的建设如火如荼。

数据来源:国土资源网站

3、需求

客观的说,需求很难观察刻画。

纯粹看人口数量的话,县城房子需求肯定处于下降阶段了,因为人口在减少;

但是实际情况呢?旺盛的购买持续了很多年,主要是因为有大量的人口从乡镇向县城、省会迁移,这个迁移过程完成了吗?

按照统计公报数据,2017该县的城镇化率40.64%,折合约27万人。仍有40万人口生活在乡村。

当然,我怀疑该数据是低估的,有几点:

——GDP构成中,二三产业占比合计约76%;

——我们去乡下观察,在真正乡下居住的人屈指可数了,并且是绝对的老人,当然并不是没有,我们甚至在山坡上发现一栋新盖的简陋的房子。

——亲戚朋友中,几乎所有的人都在县城以上有置业了(包括住宅、商铺);

4、库存:

没有直接的统计库存数据。

在2015年统计公报里有披露,县城新房销售面积28.7万平米,我个人估计2018年销售面积在50万平米。

我们观察到的是,碧桂园的高档别墅基本不能动销,同小区的公寓则是完全卖完。2017年之前的楼盘基本完全售完。

我估计的库存大约在100万平米-150万平米的潜在库存,其中大部分是2018年拿地对应的建筑面积,未必是真实的建好的库存。

无论如何,2019年面临一定的销售压力。

5、杠杆率

实际上,看贷款相对存款比例看,仅仅在2017年开始,贷款余额增速超过存款余额,杠杆率实际仍然不高。

四、个人观察

县城的房子价格,基本完全是收入增长在驱动。那么收入会不会继续快速增长呢?不清楚,但是至少是无技术含量的普工的收入开始受到东南亚的收入水平制约了。

总的来说,我们社会的红利还在继续,一方面是80后90后的父母老一辈仍然在奉献他们的力量,一方面是可以观察到的很明显的新一代在城市融入带来的收入增长;从父辈的纯粹的农民工进城,到80、90后成长为真正的现代社会的专业人士,有相对固定的职业和收入来源,社会的棘轮滚滚前进。

最后,在一轮轮房地产前进中,财富发生了巨大的转移,令人印象深刻。

相关阅读

评论